禹洲集團(tuán)收盤價(jià)已連續(xù)10日下跌，至3月25日收盤價(jià)已從2.61港元跌至2.27港元，每股跌幅達(dá)13%，總市值蒸發(fā)超19億港元。
3月26日開盤后，禹洲集團(tuán)股價(jià)下跌態(tài)勢(shì)并無扭轉(zhuǎn)跡象，下跌13.7%，報(bào)2.33港元。
雨前顧問分析師認(rèn)為，股價(jià)跌跌不休背后，與禹洲集團(tuán)3月21日發(fā)布的盈利預(yù)警有關(guān)。
企業(yè)公告顯示，2020年集團(tuán)綜合純利顯著下降，預(yù)期截至去年12月31日，公司年度利潤(rùn)、母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)分別約2.28億元及約1.17億元，2019年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則分別約39.67億元及約36.06億元，同比跌幅分別約94%和96.76%。
評(píng)級(jí)下調(diào)，展望“負(fù)面”
盈利預(yù)警直接導(dǎo)致評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)禹洲集團(tuán)的評(píng)級(jí)。
3月23日，穆迪將禹洲集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”。同時(shí)，將展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。
穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示：“此次下調(diào)禹洲集團(tuán)評(píng)級(jí)是在其最近發(fā)布盈利預(yù)警后做出的行動(dòng)，反映了我們的預(yù)期，即由于該公司交付預(yù)售項(xiàng)目的速度較慢，其收入確認(rèn)度將較弱。”
穆迪預(yù)測(cè)，未來12至18個(gè)月，禹洲集團(tuán)的關(guān)鍵信貸指標(biāo)將保持疲弱。
穆迪給予“負(fù)面”展望，是認(rèn)為禹洲集團(tuán)在未來12-18個(gè)月內(nèi)改善營收確認(rèn)度和財(cái)務(wù)指標(biāo)的能力存在不確定性，可能會(huì)限制其融資渠道。這可能包括減少銀行為其項(xiàng)目開發(fā)提供的資金，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)信貸條件收緊的情況下。
彭博數(shù)據(jù)顯示，截至香港時(shí)間周三14:19，公司境外2027年到期、票息6.35%的美元債每1美元面值買價(jià)跌3.2美分至90.2美分，為今年1月份上市以來新低。
野村國際香港分析師認(rèn)為：禹洲將需要時(shí)間來恢復(fù)市場(chǎng)信心，在2020年年報(bào)公布之前，不提倡逢低買入。
水分藏不住利潤(rùn)大跌
從公告披露的信息看，禹洲集團(tuán)利潤(rùn)下降主要有兩大因素：
一是受疫情影響，若干物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入及利潤(rùn)遞延確認(rèn)；
二是該集團(tuán)的毛利率減少，原因是一些國家房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施導(dǎo)致物業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)低于預(yù)期。
根據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為1049.67億元，同比增39.74%，完成全年目標(biāo)105%。
這個(gè)增幅放在2020年還是很可觀的，那為什么利潤(rùn)下滑的幅度會(huì)如此之大呢？這就需要擠擠禹洲集團(tuán)的各種水分。
首先是禹洲集團(tuán)的去化率水分：
2019年，禹洲地產(chǎn)全口徑在建項(xiàng)目可售面積為754萬平米；股權(quán)占比高于50%的在建項(xiàng)目可售面積365萬平米。
結(jié)合禹洲集團(tuán)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，全口徑去化206萬平米，股權(quán)占比高于50%的項(xiàng)目去化98萬平米，可得知，禹洲集團(tuán)在建項(xiàng)目中全口徑去化率為54.6%，股權(quán)占比50%以上的項(xiàng)目去化率為53.7%。都達(dá)不到行業(yè)宣稱的60%。
再來看看第二個(gè)水分來源，虧損項(xiàng)目出表：
比如廈門璟閱城項(xiàng)目，禹洲集團(tuán)持股51%，但不并表。該項(xiàng)目拿地樓面價(jià)格3.3萬元/平米，計(jì)容面積8.5萬平米，目前售價(jià)2.8萬元/平米?？紤]到建造成本、財(cái)務(wù)成本等費(fèi)用，如果并表，僅此一個(gè)項(xiàng)目，總虧損就約10億元。
以前可以通過不并表，粉飾財(cái)報(bào)和凈利潤(rùn)，現(xiàn)在在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)融資，出臺(tái)“三道紅線”的背景下，很多財(cái)務(wù)套路就沒那么好隱藏了，提前自曝刮骨療毒，對(duì)企業(yè)來說可能更好一點(diǎn)。
經(jīng)營狀況令人擔(dān)憂
在行業(yè)大勢(shì)及疫情影響的背景下，大多數(shù)房企都主動(dòng)調(diào)低經(jīng)營目標(biāo)，走提質(zhì)控速之路，禹洲集團(tuán)不以為意，反而高調(diào)沖擊千億。
千億的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)了，但增收不增利，甚至利潤(rùn)僅2.28億元。同處千億陣營的藍(lán)光發(fā)展2020年凈利潤(rùn)為35.09億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)凈利潤(rùn)為22.3億元，就連規(guī)模尚不如它的時(shí)代中國，凈利潤(rùn)也達(dá)到53.7億元。
禹洲集團(tuán)的經(jīng)營狀況異常令人擔(dān)憂。
猛沖千億目標(biāo)，也波及到公司財(cái)務(wù)狀況。2020年上半年，公司已經(jīng)腳踩一條“紅線”：現(xiàn)金短債比1.67倍，超過監(jiān)管部門設(shè)定的1.0倍。
同時(shí)，2020年前6個(gè)月，公司資本化利息支出17.92億元，同比增長(zhǎng)15.76%。
截至2020年上半年末，禹洲集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有917.62億元，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有222.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.52%，在以后的融資中可能會(huì)遇到不小的阻力。這也讓禹洲集團(tuán)將希望押注于分拆物業(yè)上市。
2020年12月13日，禹洲集團(tuán)公告，擬將旗下主要從事管理服務(wù)的禹佳生活服務(wù)推向港交所主板。
招股書顯示，禹佳生活服務(wù)在管面積1320萬平方米，不及行業(yè)排名第18位的正榮服務(wù)在管面積一半，只能算微型物企。
然而，值得注意的是，與2019年相比，今年上市的物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出破發(fā)率高、估值分化加劇等新特點(diǎn)，甚至“房企強(qiáng)物管強(qiáng)”的定律亦在被打破。
以世茂服務(wù)為例，自上市以來，公司長(zhǎng)期處于破發(fā)狀態(tài)。
股價(jià)破發(fā)的原因有二。其一，雖世茂集團(tuán)位列行業(yè)TOP10，但世茂服務(wù)通過大肆并購，不管是在管面積還是合約面積都尚未進(jìn)入行業(yè)TOP10；其二，世茂服務(wù)增收不增利的趨勢(shì)也較為嚴(yán)重。
反觀禹佳生活服務(wù)，既沒有市場(chǎng)占有率，母公司不僅無法提供規(guī)模背書，反而還期待通過物業(yè)上市融資紓困。禹佳生活服務(wù)能否成功上市，前景不明。
結(jié)語
雖然2020年已有部分房企發(fā)布了盈利預(yù)警，但禹洲集團(tuán)利潤(rùn)大幅下跌的程度，令人咋舌，這也是市場(chǎng)無法接受的原因。
2019年禹洲集團(tuán)為及時(shí)止損，已依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤(rùn)增長(zhǎng)也很大程度上歸功于這部分收益。
2020年蒙眼狂奔的禹洲集團(tuán)，已不能再靠頻繁出售項(xiàng)目續(xù)命，存貨周轉(zhuǎn)率的下滑，項(xiàng)目因質(zhì)量問題遭業(yè)主維權(quán)等問題暴露，尚未發(fā)布年報(bào)的禹洲集團(tuán)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)恐不太好看。（雨前顧問《無房》分析師 李君霞）
