4月第一天，金科股份發(fā)布2020年業(yè)績報告。過去一年，對金科而言是里程碑式的一年，不僅實現了從千億到兩千億的規(guī)?？缭?，還完成了管理層新老交接，并制定新五年規(guī)劃。
三年即完成規(guī)模突進，這不免讓外界擔憂，金科能否像其說的，在五年內力爭銷售規(guī)模超4500億元？2020年財報成為關鍵。
銷售金額2232億元，同比增長20%；
營收877.04億元，同比增長29.41%；
歸母凈利潤70.30億元，增幅23.86%；
經營凈現金流145.08億元，同比劇增548%；
年末現金余額435億元，同比增長20.86%；
2021年銷售目標不低于2500億元。
雨前顧問分析師認為，從核心數據來看，金科交了一份滿意的答卷，多項指標呈現出20%以上的增長。但從今年的銷售目標來看，金科將銷售額增長率定在了12%，保持在一個相對合理的水平。
?這似乎與金科近三年的高速度增長不符，在4月7日舉行的業(yè)績說明會上，金科股份董事長周達作出回應：房地產行業(yè)已從“資源紅利”“杠桿紅利”時代轉變?yōu)?ldquo;管理紅利”時代，未來金科要走高質量發(fā)展之路，即不再“唯規(guī)模論”，而要通過“兩轉變”“兩升級”做到效益優(yōu)先、客戶至上和長期主義。
從過去的高速度增長轉向高質量發(fā)展的永續(xù)經營，金科蛻變的底氣何在？
零踩線，盈利水平走高
2020年，金科凈負債率約75.07%，同比下降45個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率約69.85%，同比下降5個百分點；現金短債比1.34倍，考慮監(jiān)管資金首先后依然滿足大于1的覆蓋要求，全部達到“三道紅線”綠檔要求。
數據源自企業(yè)官微
資本結構的改善卓有成效，來自于金科“抓銷售、促回款”的創(chuàng)新舉措，去年金科全面啟動數字化營銷戰(zhàn)略，充分整合線上線下資源，實現總銷售金額2232億元，銷售回款2011億元，回款率達90%。
現金流部分的數據呈現大幅改善的狀態(tài)。經營性現金流入1846億元，年末賬上現金余額約435億元，經營活動產生的現金流量凈額約145億元，分別同比提升18.47%、20.86%及548%。
業(yè)績提升、現金流充沛，使得金科在銷售規(guī)模增長可觀的同時，公司有息負債規(guī)模同比下降2.32%，體現出公司資金使用效益的持續(xù)提升。
難得的是，在經營壓力劇增的行業(yè)環(huán)境下，金科還打破了部分房企增收不增利、三費增加的魔咒。
2020年金科實現凈利潤 97 .04億元，同比增長 52.65%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤 70.30 億元，同比增長 23.86%；加權平均凈資產收益率 23.26%；凈利率達到 11.06%，較上年同期提升近 2 個百分點。期間費用率僅為8%，較去年下降3.1%，費用管控效果顯著。
資本結構的持續(xù)改善，現金回款比例的提升，盈利能力持續(xù)走高.....這些看得見的轉變背后，是金科在“規(guī)?？缭?rdquo;與“品質利潤”之間施展強大平衡術的最佳詮釋。
如何做到顧此亦不失彼，正是當下檢驗房企實力的一項重要評判標準，金科已然做到了。
精準戰(zhàn)略調倉
從年報數據看，重慶、江蘇、浙江、四川、河南、山東6大省域的銷售貢獻超過100億元，其中大本營重慶貢獻最大銷售份額，超過400億元，占比19%。
數據源自企業(yè)官微
此外，金科的區(qū)域深耕效益顯著，華東、重慶、華中、西南（不含重慶）銷售占比分別為41%、19%、13%和12%。
拿地方面，金科今年拿地能級有所回升，仍集中于成渝和長三角，在滇黔、長江中游地區(qū)略有增大布局。
去年金科新增土地投資148宗，土地購置金額達892億元，計容建筑面積2364萬平方米，其中二三線(含新一線)城市占比近80%。樓面單價3773元/平米，雖同比提升超40%，不過仍處于行業(yè)低位。
金科管理層表示，樓面單價的提升是由于公司深耕高能級城市所致，截至報告期末，公司總可售面積超7100萬平方米，完全可以實現三年左右的覆蓋，手中有糧，心中不慌。
在土地集中供應的政策影響方面，金科已有對策，業(yè)績會上金科管理層表示已做好三點準備：
第一針對22城做好一城一策的研究，第二進一步加大收并購，第三繼續(xù)堅持合作拿地，實現共贏。
上述數據說明，金科仍堅定執(zhí)行省域深耕戰(zhàn)略，區(qū)域格局更趨優(yōu)化。平安證券認為，金科能夠實現規(guī)?？缭绞皆鲩L，得益于戰(zhàn)略布局調整及時精準，周轉提速與激勵完善，公司充分把握住了本輪樓市復蘇周期。
2021年，金科計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，進一步拓展土地儲備資源。
土儲充足質優(yōu)、布局更加均衡合理，這將為沖刺五年規(guī)劃4500億元銷售目標奠定堅實基礎；同時隨著過往銷售高增項目步入結轉周期，未來業(yè)績增速亦有望超越行業(yè)。
新五年規(guī)劃啟動
2020年底，金科制定五年規(guī)劃，總體發(fā)展戰(zhàn)略是“四位一體、生態(tài)協同”。
通俗的講，就是繼續(xù)深耕地產主業(yè)，把智慧服務做大做強，發(fā)力科技產業(yè)，做實商旅康養(yǎng)。重點要實現幾個數字：
總銷售規(guī)模4500億元以上，年復合增長率15%以上；
總銷售規(guī)模中的“地產+”業(yè)務銷售規(guī)模達500億元以上；
實現代建業(yè)務規(guī)模300億元，智慧服務業(yè)務保持高增；
客戶滿意度保持90%以上，品質利潤型產品占比達30%；
招拍掛與非招拍掛獲地占比達到50%：50%；
財務結構持續(xù)優(yōu)化，做到零踩線。
從目前來看，年復合增長率應該還是有保證的，財務結構三道紅線已回歸綠檔達標。軟實力方面，金科定下“質量第一”的發(fā)展思路，將在產品和服務質量，以及生產質量、經營質量上下苦功。
剩下的就是“地產+”、代建、智慧服務等業(yè)務能否實現高質量發(fā)展？這些方面金科已有所動作。
據悉，金科的“地產+”業(yè)務板塊已形成商業(yè)、產業(yè)、康養(yǎng)事業(yè)部，同時在每個區(qū)域公司設有“地產+”投資部。金科的計劃是，五年內優(yōu)質的商業(yè)資產持有規(guī)模預計達到200億，產業(yè)資產持有的規(guī)模預計達到100億。
其中，金科在科技產業(yè)的布局已有7年之久，目前整體規(guī)模達到1100萬平米，包括項目25個。
2019年金科還與四川置信聯手成立產城平臺金科置信集團，并于計劃在未來三年圍繞文旅、康養(yǎng)、產業(yè)、新商業(yè)領域四大板塊，打造全新的業(yè)態(tài)，預計并表后將實現500億銷售額。
就在今年3月，金科與成都金牛區(qū)簽署戰(zhàn)略合作框架協議，雙方將共同在城市有機更新、城市功能和產業(yè)布局等更廣泛的領域展開合作，這標志著金科的“地產+”戰(zhàn)略又邁出了重要的一步，未來將更有競爭力。
另外，金科旗下的商管公司，已于去年上半年收購包括重慶、昆明、寧波三個愛琴海在內的商業(yè)物業(yè)，繼續(xù)增強自身在商業(yè)地產方面的權重和話語權。
在代建和城市更新方面，金科2020年先后在固安、成都拿下城市更新項目，企業(yè)未來在這方面的動作可能會繼續(xù)增加。
值得一提的是，金科發(fā)力較早的多元化業(yè)務板塊智慧服務板塊，已于2020年11月17日成功在港交所上市，由此金科完成了“A+H”雙平臺上市戰(zhàn)略，這不僅有利于板塊自身發(fā)展，同時也利好企業(yè)的融資。
“后千億時代”的金科，確立了多賽道協同發(fā)展和科技地產方向發(fā)展的目標，而多元業(yè)態(tài)協同有望將公司帶向持續(xù)高質量發(fā)展的道路。
結語
在行業(yè)競爭和企業(yè)經營壓力加劇，部分房企增速放緩甚至負增長的背景下，金科經受住了疫情的考驗，經受住了整體行業(yè)的壓力，成為逆勢而上的代表。
從金科近幾年的發(fā)展來看，年度目標能夠如期實現，一方面得益于其經營管理紅利的釋放，另一方面，戰(zhàn)略調倉、布局城市能級的提升也為金科帶來了更健康的銷售結構。
能夠發(fā)現，這一路金科都走的很有節(jié)奏和把握，該擴張邁進的時候不曾猶豫，該放緩步伐求質量的時候也未曾冒進。
2020財報顯示，金科在追求規(guī)模擴張的同時，公司始終注重高質量發(fā)展，不斷“蛻變”中的金科各項業(yè)務穩(wěn)中向前，未來值得期待。（雨前顧問“無房”分析師 李君霞）
