即便是龍頭房企碧桂園（02007.HK）和中國恒大（03333.HK），銷售收入也難以再持續(xù)高增長。

3月25日，碧桂園總裁莫斌在發(fā)布會上稱，在未來三年，公司權(quán)益銷售額將保持每年10%以上的增長。財報顯示，在過去五年里，碧桂園的權(quán)益合同銷售額的復(fù)合增長率為25%。而中國恒大則將2021年的合約銷售目標(biāo)定為7500億元。以其2020年合約銷售額7233億元計算，其2021年的目標(biāo)增長率僅為3.7%。

多家在2020年銷售額排名前20名的房企，2021年銷售目標(biāo)增長率均不超過20%。比如融創(chuàng)中國（01918.HK）的目標(biāo)增長率為11.3%，華潤置地（01109.HK）為10.5%，世茂集團（00813.HK）為9.9%，旭輝控股（00884.HK）為14.7%，龍湖集團（00960.HK）為14.6%，新城控股（ 601155.SH ）僅為3.6%。

房企目標(biāo)銷售增長率出現(xiàn)全行業(yè)降速，一方面是因為業(yè)內(nèi)公認行業(yè)規(guī)模已經(jīng)“見頂”，未來或還將有小幅回落。中國恒大副主席兼行政總裁夏海鈞在業(yè)績會上稱，未來中國的房地產(chǎn)銷售規(guī)模大約在15萬億元上下。此前國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國商品房銷售額為17.36萬億元，同比增長8.7%。（詳見財新網(wǎng)報道《樓市觀察|疫情沖擊疊加樓市調(diào)控 2020年商品房銷售緣何再創(chuàng)新高？ 》）

另一方面，“三條紅線”政策限制了房企高增長。所謂“三條紅線”，是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。這一規(guī)定是監(jiān)管層于2020年8月20日劃定的。監(jiān)管層還根據(jù)“越線”的數(shù)量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此決定其新增融資規(guī)模。

其中綠色檔房企沒有指標(biāo)“越線”，有息負債年增速上限為15%；一個指標(biāo)越線和兩個指標(biāo)越線的企業(yè)，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負債年增速上限為10%和5%；三個指標(biāo)均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務(wù)。

控制住房企的負債增速，意味著整個行業(yè)的規(guī)模增長邏輯將發(fā)生變化。此前，中國房企的發(fā)展主要由“三駕馬車”驅(qū)動——高周轉(zhuǎn)、高毛利、高杠桿。土地和資金是房企的兩大“命脈”。開發(fā)商利用負債獲得大筆資金，拿地后盡快開工銷售，獲得回款，繼續(xù)投入新項目。房企銷售規(guī)模由此越來越大，進而實現(xiàn)“規(guī)模為王”。

房企的這一擴張經(jīng)驗早已成熟，但當(dāng)下環(huán)境發(fā)生了重大變化。除了“三道紅線”，在2020年底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，分五檔設(shè)置了各類型銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比“兩個上限”。2021年3月起，22個重點城市率先實施“兩集中”的供地新政，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不得超過三次。

“三道紅線”管住了房企，“兩個上限”管住了銀行，“兩集中”管住了地方政府，樓市調(diào)控的長效機制次序落地。這也意味著，監(jiān)管層直接從資金和土地的供給端著手，通過控制銀行和地方政府，控制房企的兩大“命脈”。

在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率逐年走低。據(jù)中達證券發(fā)布于4月3日的研報，3月公布業(yè)績的41家房企的2020年平均毛利率為25.2%，同比再度下滑4.1個百分點。

依賴高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模擴張難以為繼。以萬科（ 000002.SZ ）為代表，多家房企提出向管理要紅利。萬科董事局主席郁亮在業(yè)績會上稱，房地產(chǎn)行業(yè)“已經(jīng)進入一個非常明確的管理紅利時代”。

“房子就是個耐用消費品，開發(fā)業(yè)務(wù)越來越像制造業(yè)。”郁亮說，房地產(chǎn)行業(yè)不能再依靠囤積生產(chǎn)資料升值來賺錢，也不能依靠加杠桿來賺金融紅利的錢。

不過，即便“三條紅線”壓頂，作為行業(yè)龍頭，萬科和碧桂園都對外強調(diào)，不過分追求降低負債率。

郁亮稱，公司保持合理凈負債率即可。“今年土地集中供應(yīng)的問題，對于資金要求很大彈性，如果資金方面沒有彈性，面對集中供應(yīng)土地將面臨很大壓力。”郁亮說。

碧桂園首席財務(wù)官伍碧君在業(yè)績會上稱，監(jiān)管要求其在2023年6月30日前降到綠檔。“很多企業(yè)已經(jīng)大幅縮減資本性開支，我們還是維持一個正常的規(guī)模。”伍碧君說，在2020年第四季度，碧桂園拿地較前三季度出現(xiàn)了一個大幅增長，拉高了公司凈負債率。

“我們覺得適當(dāng)?shù)脑鲩L對公司發(fā)展是有利的。”伍碧君稱，碧桂園是按照上報的降負債計劃逐步推進。“我們按照指標(biāo)倒推來安排，所以我們絕對會準(zhǔn)點變綠。”她說。（王婧）